Bất động sản 2013: Phân khúc nào sẽ lên ngôi?

CafeLand - Bước sang một năm mới, từ giới đầu tư đến giới truyền thông đều đang hình dung một kịch bản cho thị trường bất động sản trong năm 2013. Có nhiều ý kiến cho rằng, phân khúc căn hộ bình dân sẽ làm chủ thị trường trong năm nay, nhưng bên cạnh đó còn có một phân khúc khác khá hấp dẫn đối với các nhà đầu tư dài hạn đó là đất nền. Vậy trong năm nay, phân khúc nào sẽ chiếm ưu thế trên thị trường?

Phân khúc căn hộ bình dân được kỳ vọng sẽ phát triển trong năm nay. Ảnh TK

Bước sang đầu năm mới, các căn hộ trên thị trường đã tấp nập chào bán. Điển hình là hôm 9/1 vừa qua, Viglacera Land đã chính thức mở bán 128 căn hộ thuộc chung cư CT6, dự án khu đô thị Đặng Xá, Hà Nội với giá 13,46 triệu đồng/m2. Sau đó một ngày, đơn vị này lại tiếp tục chào bán 46 căn biệt thự, nhà liền kề tại dự án này với giá 18,6 triệu đồng/m2. Hay trước đó, vào 6/1 sàn DTJ và liên minh các sàn G5 đã chào bán căn hộ tại dự án Westa với giá từ 16,7 triệu đồng/2.

Không sôi động như thị trường miền Bắc nhưng thị trường miền Nam cũng chứng kiến khá nhiều dự án mở bán trong những ngày đầu năm. Hiện Đất Xanh Tây Bắc đang chào bán khoảng 169 căn hộ thuộc block A1, A2 tại dự án Sunview 3 Apartment với giá từ 650 triệu đồng/căn; Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài gòn cũng đang mở bán căn hộ tại dự án này với giá 1,2 tỷ đồng/căn.

Có thể nhận thấy, phân khúc căn hộ vẫn đang được chào bán rất sôi động, bất chấp thị trường còn khó khăn. Tuy nhiên, các căn hộ được chào bán trong thời gian gần đây phần lớn có giá bán khá “mềm”. Chia sẻ với báo chí ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, phân khúc nhà có diện tích nhỏ và giá khoảng 1 tỷ đồng/căn sẽ là điểm sáng của thị trường.

Tuy nhiên, để sống khỏe ở phân khúc căn hộ các chủ dự án cần có những chiếc lược phù hợp, phát triển căn hộ theo đúng cái mà thị trường cần để tránh tình trạnh tồn đọng căn hộ quá lớn như con số 15.00 căn mà UBND Tp.HCM đưa ra hồi cuối tháng 12/2012. Đáng chú ý là phần lớn những căn hộ này có diện tích lớn, trên 70 m2.

Cùng quan điểm này, Knight Frank cho rằng nguồn cầu chính trên thị trường hiện nay vẫn là những người có nhu cầu mua nhà để ở, phân khúc căn hộ bình dân có diện tích từ 45 đến 70 m2 với giá bán từ 11,5 đến 21,9 triệu đồng/m2 tiếp tục thu hút khách mua tiềm năng. Riêng trên thị trường Tp.HCM các dự án thuộc phân khúc bình dân vẫn tiếp tục chiếm lĩnh trên thị trường, với khoảng 70% tổng nguồn cung hiện tại.   

Ở phân khúc đất nền, từ đầu năm đến nay, thị trường này có giao dịch khá sôi động nhưng chủ yếu tập trung ở phía Nam. Hiện Sàn giao dịch bất động sản Thiên Đức đang chào bán hơn 100 nền đất tại dự án Long Thành Center, tại Đồng Nai với giá từ 1,4 – 3,3 triệu đồng/m2. Hay Sacomreal đang chào bán 25 nền đất thuộc dự án khu dân cư Bình Triệu với giá từ 15 triệu/m2. Trước đó, Công ty Kim Oanh cũng đã mở bán các nền đất tại dự án Ngọc Bích Residence, theo đơn vị này, đã có 122 nền đất được giao dịch ngay trong ngày mở bán đầu tiên.

Theo ông Trương An Dương – Trưởng Bộ phận nghiên cứu của Savills Việt Nam, đất nền vẫn đang là phân khúc bán được nhanh nhất và dễ nhất tại Tp.HCM. Tuy nhiên, do những hạn chế về nhà nước cho phát triển đất nền và quỹ đất có hạn cũng một phần nào ảnh hưởng đến phân khúc này. Tuy nhiên, đất nền vẫn là sự lựa chọn yêu thích của các nhà đầu tư dài hạn cũng như khách mua để ở. Riêng đối với phân khúc căn hộ, nếu đề xuất giảm lãi suất được thông qua thì phân khúc căn hộ, đặc biệt là các căn hộ bình dân sẽ tốt lên.

Xét về đặc điểm riêng của từng phân khúc, thị trường căn hộ và đất nền đều có những lợi thế riêng. Nếu như căn hộ có thế mạnh nhất là có nhà ở ngay, hoặc có nhà ở trong thời gian ngắn nếu như dự án đã hoàn thành hoặc có tiến độ tốt. Và nhất là trong thời điểm “khách hàng là thượng đế” như hiện nay thì việc chọn mua cho mình một căn hộ đã hoàn thành và có giá phù hợp với túi tiền không phải là điều khó khăn. Có lẽ, đây là điểm mạnh nhất của thị trường căn hộ.

Riêng với thị trường đất nền, yếu tố về giá cả có lẽ là điểm hấp dẫn nhất của phân khúc này, với khoảng tầm 300 đến 500 triệu đồng là người mua có thể sở hữu một nền đất thuộc khu vực ven Tp.HCM để làm “của để dành”. Thêm vào đó, ngoài yếu tố giá thấp, đất nền khu vực ven Sài Gòn còn hấp dẫn khách hàng nhờ tính sử dụng cao, khách hàng có thể xây nhà để ở hay cho thuê ngay sau khi nhận nền vì hạ tầng đã hoàn chỉnh.