Bất động sản 2013: Phân khúc nào sẽ lên ngôi?

CafeLand - Bước sang một năm mới, từ giới đầu tư đến giới truyền thông đều đang hình dung một kịch bản cho thị trường bất động sản trong năm 2013. Có nhiều ý kiến cho rằng, phân khúc căn hộ bình dân sẽ làm chủ thị trường trong năm nay, nhưng bên cạnh đó còn có một phân khúc khác khá hấp dẫn đối với các nhà đầu tư dài hạn đó là đất nền. Vậy trong năm nay, phân khúc nào sẽ chiếm ưu thế trên thị trường?

Phân khúc căn hộ bình dân được kỳ vọng sẽ phát triển trong năm nay. Ảnh TK

Bước sang đầu năm mới, các căn hộ trên thị trường đã tấp nập chào bán. Điển hình là hôm 9/1 vừa qua, Viglacera Land đã chính thức mở bán 128 căn hộ thuộc chung cư CT6, dự án khu đô thị Đặng Xá, Hà Nội với giá 13,46 triệu đồng/m2. Sau đó một ngày, đơn vị này lại tiếp tục chào bán 46 căn biệt thự, nhà liền kề tại dự án này với giá 18,6 triệu đồng/m2. Hay trước đó, vào 6/1 sàn DTJ và liên minh các sàn G5 đã chào bán căn hộ tại dự án Westa với giá từ 16,7 triệu đồng/2.

Không sôi động như thị trường miền Bắc nhưng thị trường miền Nam cũng chứng kiến khá nhiều dự án mở bán trong những ngày đầu năm. Hiện Đất Xanh Tây Bắc đang chào bán khoảng 169 căn hộ thuộc block A1, A2 tại dự án Sunview 3 Apartment với giá từ 650 triệu đồng/căn; Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài gòn cũng đang mở bán căn hộ tại dự án này với giá 1,2 tỷ đồng/căn.

Có thể nhận thấy, phân khúc căn hộ vẫn đang được chào bán rất sôi động, bất chấp thị trường còn khó khăn. Tuy nhiên, các căn hộ được chào bán trong thời gian gần đây phần lớn có giá bán khá “mềm”. Chia sẻ với báo chí ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, phân khúc nhà có diện tích nhỏ và giá khoảng 1 tỷ đồng/căn sẽ là điểm sáng của thị trường.

Tuy nhiên, để sống khỏe ở phân khúc căn hộ các chủ dự án cần có những chiếc lược phù hợp, phát triển căn hộ theo đúng cái mà thị trường cần để tránh tình trạnh tồn đọng căn hộ quá lớn như con số 15.00 căn mà UBND Tp.HCM đưa ra hồi cuối tháng 12/2012. Đáng chú ý là phần lớn những căn hộ này có diện tích lớn, trên 70 m2.

Cùng quan điểm này, Knight Frank cho rằng nguồn cầu chính trên thị trường hiện nay vẫn là những người có nhu cầu mua nhà để ở, phân khúc căn hộ bình dân có diện tích từ 45 đến 70 m2 với giá bán từ 11,5 đến 21,9 triệu đồng/m2 tiếp tục thu hút khách mua tiềm năng. Riêng trên thị trường Tp.HCM các dự án thuộc phân khúc bình dân vẫn tiếp tục chiếm lĩnh trên thị trường, với khoảng 70% tổng nguồn cung hiện tại.   

Ở phân khúc đất nền, từ đầu năm đến nay, thị trường này có giao dịch khá sôi động nhưng chủ yếu tập trung ở phía Nam. Hiện Sàn giao dịch bất động sản Thiên Đức đang chào bán hơn 100 nền đất tại dự án Long Thành Center, tại Đồng Nai với giá từ 1,4 – 3,3 triệu đồng/m2. Hay Sacomreal đang chào bán 25 nền đất thuộc dự án khu dân cư Bình Triệu với giá từ 15 triệu/m2. Trước đó, Công ty Kim Oanh cũng đã mở bán các nền đất tại dự án Ngọc Bích Residence, theo đơn vị này, đã có 122 nền đất được giao dịch ngay trong ngày mở bán đầu tiên.

Theo ông Trương An Dương – Trưởng Bộ phận nghiên cứu của Savills Việt Nam, đất nền vẫn đang là phân khúc bán được nhanh nhất và dễ nhất tại Tp.HCM. Tuy nhiên, do những hạn chế về nhà nước cho phát triển đất nền và quỹ đất có hạn cũng một phần nào ảnh hưởng đến phân khúc này. Tuy nhiên, đất nền vẫn là sự lựa chọn yêu thích của các nhà đầu tư dài hạn cũng như khách mua để ở. Riêng đối với phân khúc căn hộ, nếu đề xuất giảm lãi suất được thông qua thì phân khúc căn hộ, đặc biệt là các căn hộ bình dân sẽ tốt lên.

Xét về đặc điểm riêng của từng phân khúc, thị trường căn hộ và đất nền đều có những lợi thế riêng. Nếu như căn hộ có thế mạnh nhất là có nhà ở ngay, hoặc có nhà ở trong thời gian ngắn nếu như dự án đã hoàn thành hoặc có tiến độ tốt. Và nhất là trong thời điểm “khách hàng là thượng đế” như hiện nay thì việc chọn mua cho mình một căn hộ đã hoàn thành và có giá phù hợp với túi tiền không phải là điều khó khăn. Có lẽ, đây là điểm mạnh nhất của thị trường căn hộ.

Riêng với thị trường đất nền, yếu tố về giá cả có lẽ là điểm hấp dẫn nhất của phân khúc này, với khoảng tầm 300 đến 500 triệu đồng là người mua có thể sở hữu một nền đất thuộc khu vực ven Tp.HCM để làm “của để dành”. Thêm vào đó, ngoài yếu tố giá thấp, đất nền khu vực ven Sài Gòn còn hấp dẫn khách hàng nhờ tính sử dụng cao, khách hàng có thể xây nhà để ở hay cho thuê ngay sau khi nhận nền vì hạ tầng đã hoàn chỉnh.

Ngôi nhà có mái là bản đồ Việt Nam

Một ngôi nhà được xây dựng bằng đất đỏ Bazan với thiết kế ấn tượng vừa mới ra đời ở khu du lịch hồ Tuyền Lâm - Đà Lạt. Bản đồ Việt Nam với hai quần đảo Hoàng Sa, Trường Sa được đắp nổi trên mái nhà.

Tấc đất tấc vàng

Giá đất ở huyện Thanh Trì, đương nhiên không thể bì được với giá đất trong nội thành, nhưng cơn sốt giá đất cũng rúng động sâu sắc đến vùng quê ngoại thành này.

Đất ở xã Ngũ Hiệp, huyện Thanh Trì dọc các con đường không dưới 25 triệu đồng/m2. Nhưng dân chúng sẵn sàng hiến đất để cải tạo đường làng, ngõ xóm trong cao trào xây dựng nông thôn mới. Mở đầu cuộc vận động hiến đất cho làng, không phải là chuyện đơn giản. Nhưng khó trăm lần dân liệu cũng xong. Đó là câu nói thường ngày của bác  Trần Văn Thắng, mỗi khi làng xã gặp khó khăn.

Bác Thắng hiện là Chủ tịch Hội người cao tuổi của xã Ngũ Hiệp, đã ngoài 70 tuổi, nhưng việc làng việc xã vẫn luôn luôn là người đi đầu. Bác nói:

- Ở thành phố, cha con, ông bà, họ đương…không mấy khi chung sống gần nhau. Nhưng thôn quê chúng tôi tam tứ đại đồng đường, quần tụ trong làng xã. Mỗi lời nói, mỗi việc làm của ông bà, cha chú, tác động rất mạnh vào con cháu. Mình gương mẫu, nói gì con cháu cũng tin mà nghe theo.

Bác biết làng xã nghèo, không có kinh phí để đền bù. Mà dân không thông, khó mở mang đường sá, khâu quan trọng hàng đầu trong chương trình đổi mới nông thôn. Có lẽ bác Thắng đã vận dụng “bí quyết” dân vận riêng của mình để bà con hiểu, vui lòng hiến đất. Đối tượng đầu tiên bác vận động là những người trong gia đình, rồi chú bác, láng giềng. Nói về “bí quyết” của mình, bác cười xòa, như thể đó chỉ là chuyện vui:

- Nếu thực sự có bí quyết, trước hết từ việc làm của mình. Đầu tiên tôi gặp gỡ những bậc ông, bà, cha, mẹ trong làng xã, nói rõ mục đích làm đường. Nói rõ khó khăn của xã. Sau nữa, tôi tình nguyện đập tường, đập cổng nhà mình, lùi mốc giới, hiến ngay cho xã 20 m2 đất vườn nhà. Con cháu noi theo đó, cùng làm theo, rồi bà con lối xóm …

Ông Chủ tịch xã Ngũ Hiệp Nguyễn Văn Tươi thở phào. Việc  khó nhất, ngỡ phải mất nhiều thời gian thuyết phục, hóa thành đơn giản đến bất ngờ. Sau việc  làm hào hiệp của bác Chủ tịch Hội NCT, hơn 50 gia đình ven đường đồng loạt phá bỏ tường bao, lùi mốc giới để con đường rộng 4 mét tăng nhanh tiến độ. Số đất ven đường lên tới 300 m2. Nếu đem bán, theo thời giá hiện nay, không dưới 12 tỷ đồng. Với thu nhập của người dân như hiện nay, khoản tiền đó không nhỏ tí nào.

Đó là câu chuyện đột phá của bác Trần Văn Thắng, hiến đất diễn ra năm 2010. Đến nay  bà con xã Ngũ Hiệp đã hiến hàng nghìn mét vuông đất, trị giá hàng trăm tỷ đồng, xây đắp đường làng ngõ xóm kiên cố, rộng rãi. Nếu chàng trai cô gái nào xa quê trong vòng vài ba năm, nay trở lại, khó hình dung ra được diện mạo làng quê xưa. Nhiều con đường được mở rộng 4m đến 6m, nhiều đường dọc ngang, lên xuống hình thành. Ô tô có thể về đến tận từng nhà dân. Trên những con đường liên thôn, liên xã, buổi sáng học sinh đi học, những chiếc ô tô bóng loáng ngược xuôi…phải chăng đó là nét mới của một làng quê, trên con đường xây dựng nông thôn mới.

Bên ấm trà buổi sáng, bác Thắng ngẫm nghĩ, và thấm thía một điều: Việc dù khó đến mấy, dù đụng chạm đến lợi ích riêng tư của gia đình, nhưng khi dân đã thông tỏ, họ sẵn sàng hy sinh, hồ hởi, tự nguyện  trong mọi việc làm vì lợi ích làng xã. Điều ngỡ như hiển nhiên ấy,  nhưng không hẳn ai cũng sáng tỏ.

Thời cơ cho bất động sản Phú Quốc

 

Sau khi đề án phát triển tổng thể đảo Phú Quốc được Chính phủ phê duyệt và Sân bay quốc tế Phú Quốc được khai trương, giá đất tại đây đã tăng đột biến

Tạo mọi điều kiện để phát triển Phú Quốc

Ngày 15/12/2012, sau 4 năm xây dựng, Tổng công ty Cảng hàng không Việt Nam (ACV) đã chính thức tổ chức lễ khai trương Cảng hàng không quốc tế Phú Quốc tại xã Dương Tơ. Đây là sân bay quốc tế đầu tiên được xây mới kể từ ngày giải phóng đất nước, các sân bay quốc tế khác đều do cải tạo và nâng cấp.

Ngay sau khi Sân bay Quốc tế Phú Quốc vừa đi vào hoạt động, đường bay thẳng Hà Nội - Phú Quốc cũng được khai thác ngay để phục vụ nhu cầu đến Phú Quốc của nhiều du khách từ các tỉnh phía Bắc. Đây là đường bay nội địa dài nhất Việt Nam với thời gian bay dự kiến khoảng 2 giờ 25 phút.

Tại lễ khai trương, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng cho biết: "Chính phủ sẽ hết sức ủng hộ, tạo mọi điều kiện thuận lợi để phát triển Phú Quốc. Sân bay Phú Quốc là động lực rất quan trọng thúc đẩy tiến trình hình thành đặc khu kinh tế Phú Quốc phát triển nhanh, góp phần phát triển kinh tế xã hội của Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang và cả vùng”.

Sân bay quốc tế Phú Quốc được khánh thành ngày 15/12/2012

Thời cơ cho du lịch, bất động sản

Mặc dù, sân bay mới với công suất lớn hơn sân bay cũ gấp nhiều lần (2,65 triệu hành khách/năm) phải hoạt động liên tục với tần suất, lịch bay dày đặc, nhưng vẫn không đủ phục vụ nhu cầu của một lượng lớn du khách cả trong và ngoài nước đến Phú Quốc. Đặc biệt là thời điểm này, khi đang vào mùa cao điểm về du lịch lễ tết, lượng khách ngày càng tăng cao, nên tình trạng khan hiếm vé diễn ra thường xuyên hơn.

Do chưa có nhiều khách sạn, resort, nên vào các dịp lễ tết, du khách đến Phú Quốc thường có xu hướng tìm nhà nghỉ hoặc nhà dân để lưu trú, một “phong cách” du lịch rất riêng của Phú Quốc. Người dân thường sử dụng chính ngôi nhà của mình để làm địa điểm du lịch, là nơi lưu trú hoặc cung cấp cách dịch vụ thiết yếu cho du khách. Khách du lịch có thể ở nhà dân, ăn cơm với người dân, mua sản phẩm do dân làm ra và tìm hiểu văn hóa truyền thống nơi này…

Thực tế, với những bước chuyển mình của Phú Quốc thì không phải bây giờ người dân tại hòn đảo xinh đẹp này mới cảm nhận được. Thay vì sống chủ yếu bằng nghề đi biển, làm nông như trước đây, hầu hết cư dân của hòn đảo này đều phát triển kinh tế nhờ vào du lịch với nhiều dịch vụ đi kèm, nên đời sống người dân ngày càng tăng lên rõ rệt.

Ngoài du lịch, bất động sản tại Phú Quốc cũng có những bước chuyển mình mạnh mẽ. Từ một vùng đất hoang sơ, sau khi được Chính phủ chú trọng đầu tư, nhiều công trình hạ tầng lớn đang dần hoàn thiện, các nhà đầu tư trong và ngoài nước nhận thấy được tiềm năng lớn của hòn đảo xinh đẹp này, cũng dồn về đây để đầu tư, cùng với lượng khách du lịch ngày càng tăng đã làm cho bất động sản Phú Quốc biến động không ngừng. Đất đai sốt lên từng giờ, từng ngày. Những mảnh vườn ngày nào lặng lẽ, giờ đây luôn được các nhà đầu tư săn đón.

Bất động sản Phú Quốc đang "nóng lên" từng ngày

Sau khi Đề án “Phát triển tổng thể đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2010 và tầm nhìn đến năm 2020” được Chính phủ phê duyệt, trong đó quy hoạch Khu đô thị Dương Đông là trung tâm hành chính, dịch vụ thương mại và tài chính quốc tế, Khu đô thị Dương Tơ là trung tâm kinh tế, du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí cao cấp tạo nguồn thu phục vụ cho đầu tư phát triển đảo. Riêng khu Bãi Trường, thuộc Dương Tơ được quy hoạch để trở thành trung tâm du lịch tầm cỡ quốc tế, là đòn bẩy cho sự phát triển toàn đảo. Đặc biệt là sự kiện khánh thành Sân bay Quốc tế Phú Quốc vào ngày 15/12/2012, đã làm cho giá đất tại khu vực này tăng đột biến. Nhất là trong những ngày gần đây, người dân có đất gần khu vực sân bay đang xôn xao vì những lời đề nghị mua đất hấp dẫn từ những tay “cò đất" lẻ, cho đến các nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Trong khi thị trường bất động sản cả nước nói chung hiện nay đang ảm đạm, nhiều dự án phải giảm giá, bán lỗ để vớt vát cuối năm, thì giá đất tại Phú Quốc lại đang sốt lên từng giờ, từng ngày. Điều đó cho thấy, Phú Quốc sẽ là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư có tầm nhìn.

BĐS 2013: Sẽ bắt đầu chu kỳ mới

 

Dù thừa nhận những khó khăn của năm 2012 tiếp tục sẽ là rào cản cho thị trường, nhưng nhiều chuyên gia đang kỳ vọng, với những giải pháp được cơ quan quản lý đưa ra cũng như những thay đổi tích cực từ phía các chủ đầu tư, thị trường 2013 sẽ diễn biến theo chiều hướng tích cực.

TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc Bộ phận đầu tư Cty Savills VN trong năm 2013 đánh giá rằng thị trường BĐS VN sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức.

Khó khăn cũ, thách thức mới

Theo ông Khương, khó khăn đầu tiên mà các DN phải đối mặt là lãi suất ngân hàng vẫn còn cao. Nguyên nhân là do về cơ bản hầu hết kinh doanh và phát triển BĐS ở VN dựa trên vốn vay ngân hàng là nguồn tài chính chủ đạo, thay vì liên doanh, liên kết để tăng sức mạnh tài chính. Tuy lãi suất đến cuối năm 2012 đã giảm nhưng sau khi trừ chi phí để còn lãi 14 - 15% trả nợ lãi vay ngân hàng đối với các nhà quản trị DN BĐS là khá khó khăn.

Cùng những khó khăn về lãi suất, lượng hàng tồn kho cũng là thách thức không nhỏ đồi với thị trường. Theo số liệu thống kê sơ bộ của hơn 60 DN niêm yết trên sàn chứng khoán Hà Nội và TP HCM, lượng hàng tồn kho trị giá hơn 83.804 tỉ đồng, tăng 6,69% so với cuối năm 2011. Như vậy, số BĐS tồn kho đang chiếm tới 45,84% tổng tài sản của các DN này. Tồn kho lớn đồng nghĩa với những áp lực về tài chính, về chu kỳ quay vòng vốn kinh doanh nên khả năng làn sóng bán tháo sẽ còn tiếp tục tiếp diễn ra.

Thách thức cuối cùng và quan trọng nhất là vấn đề lấy lại niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường. Thực tế thời gian qua đã minh chứng việc các chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết là một nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư đang mang tâm lý bi quan và chán chường, hoang mang, mất niềm tin vào thị trường.

Nuôi hi vọng

Mặc dù phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức nhưng theo nhận định của các chuyên gia, tương lai của thị trường BĐS VN có thể sẽ sáng lên.

Trong chu kỳ BĐS thì đây chính là giai đoạn đầu tư tích lũy tài sản an toàn và có nhiều triển vọng lợi nhuận cao.

Ông Khương cho rằng sau 2 năm đóng băng, đã đến lúc thị trường được kỳ vọng đi lên. Đây được xem là chu kỳ không thể khác. Tuy nhiên, ông Khương cũng cho biết, chỉ có những DN BĐS nào thực sự có chiến lược hợp lý về sản phẩm hướng đến khách hàng mục tiêu mới có thể tồn tại để “đón” quy luật này của thị trường.

Cũng với góc nhìn lạc quan như trên, ông Huỳnh Dư An – TGĐ Cty Hopefluent-Compareal chia sẻ trong năm 2013, nhà đầu tư có thể lạc quan hơn bởi trong chu kỳ BĐS thì đây chính là giai đoạn đầu tư tích lũy tài sản an toàn và có nhiều triển vọng lợi nhuận cao, chắc chắn là an toàn hơn giai đoạn thị trường bùng nổ 2006-2009. Năm 2013, sẽ là năm bản lề quan trọng cho việc bắt đầu hình thành một chu kỳ BĐS mới tại VN.

Theo nhiều chuyên gia, với bản chất của thị trường BĐS VN thì phải mất một thời gian nữa mới đi đúng đường ray của sự phát triển bền vũng. Tuy nhiên, với những giải pháp được các cơ quan quản lý nhà nước liên tục đưa ra và quyết tâm thực hiện trong thời gian tới, những nhà đầu tư trong có thể nuôi hi vọng, bởi trong khó khăn bao giờ cũng có xuất hiện nhiều cơ hội.

Thứ trưởng bộ xây dựng dự đoán BDS 2013

Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng đưa ra dự đoán về BĐS trong năm 2013

 

“Nhìn lại thị trường BĐS trong năm 2012 theo cá nhân tôi có nhiều điều đáng nói ở đó có sự lo lắng, bàn luận nhưng thiếu đi hành động để rồi “nước xa không cứu được lửa gần”. Chúng ta vẫn chưa tìm ra phương kế giải cứu BĐS” – TS Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tich Tổng hội Xây dưng Việt Nam, nguyên Thứ trưởng thường trực Bộ Xây dựng chia sẻ trong buổi trả lời phỏng vấn độc quyền với báo điện tử Giáo dục Việt Nam xung quanh thị trường BĐS năm 2012.

"Năm 2012, chúng ta bàn luận nhiều về BĐS nhưng hành động thì ít"

Phóng viên: - Thưa TS Phạm Sỹ Liêm, thị trường BĐS năm 2012 có rất nhiều biến động, vậy với ông đâu là dấu ấn đáng để nhớ nhất về thị trường BĐS năm vừa qua? Vì sao?

TS Phạm Sỹ Liêm: Nếu nói ấn tượng là gì thì rất khó chỉ có điều đáng nhớ là chúng ta la lắng, nói năng bàn luận thì nhiều nhưng hành động thì rất ít. Hoặc có hành động nhưng không mang lại hiệu quả nhiều. Bởi vì “nước xa không cứu được lửa gần”. Việc đang cấp bách ở đây mà nói năm ba năm nữa mới giải quyết là việc không ổn như quỹ tiết kiệm nhà ở hình thành và đủ sức tham gia thị trường nhà ở thì còn khá lâu. Thứ hai là chúng ta bỏ quên khâu quản lý BĐS, đáng nhẽ phải coi quản lý BĐS là một bộ phận của thị trường BĐS.

TS Phạm Sỹ Liêm – P.Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam (nguyên Thứ trưởng thường trực Bộ xây dựng)

Thực ra quản lý BĐS là một khu vực kinh doanh nhưng mà ở nước ta hiện nay lại coi đây là dịch vụ công ích. Trên thế giới không ai coi quản lý BĐS là dịch vụ công ích mà ngược lại đây là dịch vụ kinh doanh. Những cái đó để nói rằng thời cơ thị trường BĐS suy thoái mà nếu chúng ta biết biến thách thức thành cơ hội thì cũng có thể giảm nhẹ được khó khăn. Bởi lẽ bao giờ suy thoái cũng là cơ hội để chúng ta rút ra những bài học, chỉnh sửa những sai xót trên thị trường, ví dụ như thị trường môi giới BĐS là một thị trường đáng quan tâm nhưng không ai đứng ra chấn chỉnh.

Người môi giới BĐS vẫn thể hiện là anh “cò” đất, “cò” nhà từ đạo đức, chuyên môn cũng không đảm bảo tốt dẫn đến nhiều vụ lừa đảo BĐS đến từ lực lượng “cò” môi giới này. Đây là thiếu xót của chúng ta, nhìn ra các nước bạn thì họ luôn coi trong vai trò của các nhà môi giới ra rất quan trọng. Trong bức tranh suy thoái của thị trường BDDS tôi vẫn thấy những điểm sáng đáng học tập về việc quản lý như ở các khu đô thị Phú Mỹ Hưng, Bình Dương tại sao các cơ quan quản lý không học tập đưa cách quản lý tại đơn vị này vào áp dụng vào những dự án khác.Tôi hình dung các khu đô thị hiện nay nếu làm tốt các khâu điện đường có tên phố tên phường, để người dân bình thường nhất khi ở cũng có thể kinh doanh ngay tại khu đất mình sử dụng nói cách khác kiếm tiền trên chính mảnh đât mình đang sử dụng mới là điều đáng quý.

Vì vậy ấn tượng về một số mặt thì khó để nói hết nhưng đáng nhẽ cái chúng ta có thể làm được thì lại chỉ nói mà không làm, cái chuyện nói và không làm được thì từ lâu đã có, ngay cả tôi nói cũng có làm được đâu (cười).

- Nhiều người cho rằng chỉ khủng hoảng thị trường BĐS với về với đúng giá trị của nó thể hiện bằng việc có dự án căn hộ với trị giá 10 triệu/ m2 (dự án Đại Thanh) vậy giá bán thị trường BĐS năm 2012 theo ông đã chạm đáy chưa?

Quan niệm giá trị thực là quan niệm phi thị trường, giá và quy luật giá trong thị trường phụ thuộc vào ba yếu tố thứ nhất nó phụ thuộc vào gia thành và lợi nhuận người ta mong đợi. Cái thứ 2 là phụ thuộc vào nhịp độ cung cầu nếu quan hệ cung – cầu cân bằng thì những điều mong đợi ở khâu trước với được mong đợi. Cái thứ ba là phụ thuộc vào quan hệ cạnh tranh, cạnh tranh ở đây có thể là cung cạnh tranh với cung, cầu cạnh tranh với cầu và cung cạnh tranh với cầu.

Nếu cạnh tranh ấy là mạnh mẽ thì giá sẽ được điều chỉnh. Nhưng cho dù đảm bảo cả ba yếu tố trên thì giá cả trên thị trường vẫn là sự thỏa thuận sao cho “thuận mua vừa bán”. Đã là “thuận mua vừa bán” thì không có chuyện đồng tiền thực hay không thực, đồng tiền bỏ ra đâu cũng là đồng tiền thực cả.

Mình quan niệm giá ảo trong thị trường BĐS là không đúng, ví dụ chiếc ô tô Lesxu tại sao nó lại có giá trị lớn hơn gấp nhiều lần so với xe ô tô khác cùng loại? ngoài giá trị vật liệu còn có giá trị thương hiệu mà giá trị thương hiệu thì không đo đếm được nên không thể nói giá ảo hay giá thực trong thị trường BĐS được.

- BĐS năm 2012 chứng kiến những cuộc thâu tóm đình đám, những cuộc thoái vốn của hàng loạt dự án, theo ông đâu là nguyên nhân chính của sự hiện tượng trên?

Thực ra ở các nước trong lúc thị trường BĐS suy thoái, việc thoái vốn thực chất là việc làm tái cơ cấu kinh doanh của một doanh nghiệp. Trước kia cơ cấu kinh doanh của một doanh nghiệp là bao gồm rất nhiều thứ. Nhưng đến giờ anh doanh nghiệp này điều chỉnh lại cơ cấu lại kinh doanh đế đầu tư tập chung vào một số mặt kinh doanh nhất định.

Như tôi thấy ở nhiều nước trên thế giới, nhằm tái cơ cấu cho đơn vị kinh doanh trên thị trường BĐS lúc suy thoái họ lập ra quỹ “tín thác bất động sản”. Đây là quỹ huy động vốn của nhiều đơn vị kinh doanh BĐS nhỏ lẻ muốn tham gia kinh doanh BĐS nhưng ít vốn. Nhân lúc thị trường BĐS suy thoái, các đơn vị tìm cách bán BĐS thu hồi vốn thì số tiền quỹ này sẽ được sử dụng để mua lại những dự án đó, đê tiếp tục đầu tư. Sau đó họ cho thuê theo giá thị trường từ đó họ thu lãi và số tiền lãi này sẽ trả lại cho các đơn vị góp vốn.

Thị trường BĐS năm 2012 là bức tranh tối mầu

Theo tôi đây có thể là cách cứu vãn thị trường BĐS vì quan trọng là tìm người mua mà một đơn vị nhỏ lẻ không thể có đủ tiềm lực tài chính để mua BĐS mà cần có sự gắn kết, để tìm nguồn cầu giải cứu BĐS.

"BĐS năm 2013: Nếu không hành động ngay sẽ nguy hơn"

- Vừa qua, chính phủ có rất nhiều phương sách thị trường BĐS được đưa ra cụ thể nhà nước đưa ra các chính sách như: giảm, giãn thuế, cho nợ tiền sử dụng đất, chia nhỏ căn hộ… Rồi đến việc các ngân hàng vào cuộc nhưng thị trường BĐS vẫn chưa có chuyển biến gì mới, theo ông chúng ta cần làm gì để giải cứu BĐS trước mắt?

Tôi xin nói thẳng tất cả những giải pháp trên chỉ là giúp bên cung mà nguy cơ dẫn đến bên cung cho thị trường BĐS chính là bên cầu chứ không phải tiền thuế, hay tiền sử dụng đất…bởi thực chất nhà vẫn chưa bán được sao có thể nói chuyện thuế. Vấn đề lúc này là chúng ta phải cân bằng lại quan hệ cung – cầu mới là cách cứu thị trường BĐS. Nhiều ý kiến hay được đưa ra như mua nhà để tái định cư, mua nhà cho người thu nhập thấp…tất cả cách đó chu quy lại là lấy tiền nhà nước để thêm một vai “cầu” trong thị trường BĐS nhưng lượng tiền nhà nước cũng có hạn, chỉ giúp BĐS một phần, chưa thể cứu nổi thị trường BĐS.

Vì vậy động tác trên chỉ là phương kế nhàn châm ngòi, kích thức sức mua BĐS chứ chưa thể cứu được thị trường BĐS. Qua đây tôi cũng cho rằng cách giải cứu thị trường BĐS bằng việc giảm lại xuất ngân hàng xuống 5% là không ổn bởi lẽ tiền không của ngân hàng, thực chất tiền này là nguồn huy động từ người dân và xã hội nên huy động lãi xuất cao mà cho đơn vị kinh doanh BĐS vay lãi xuất thấp thì số tiền chênh lệch kia ai bù lại?

Nhưng dẫu sao ta phải hiểu cần cứu được thị trường BĐS vì khi đó là ta đã cứu được nền kinh tế quốc dân, vì thị trường BĐS kéo theo nhiều thị trường khác tăng hoặc giảm theo như thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường nội thất…

Theo TS Phạm Sỹ Liêm cần kích cầu để giả cứu thị trường BĐS năm 2012

- Nhiều người cho rằng, bức tranh BĐS 2,3 năm tới cũng không  sáng sủa hơn, theo ông nhận định này có quá bi quan?

Tôi cho ràng thị trường BĐS là nhiệt kế của nền kinh tế quốc dân, mà hiện tại nền kinh tế chưa có bước khởi sắc thì BĐS cũng chưa có bước khởi sắc là điều đương nhiên. Như vậy trong thời gian tới chúng ta phải nhìn vào bức tranh tổng thể của nền kinh tế quốc dân để nói đến thị trường BĐS còn giờ vẫn là quá sớm

  - Với những người đã mua nhà và bị chiếm dụng vốn tại những dự án đang bị đóng băng, kiện cáo hiện nay, ông nói gì với họ?

Cái này là lỗi ở cả hai phía khi người dân và nhà đầu tư kinh doanh BĐS đưa hình thức góp vốn, một hình thức không có sơ sở pháp lý. Một kiểu góp vốn mà người góp vốn (người dân) không biết nguồn vốn mình bỏ ra đầu tư vào đâu? Không được bàn bạc việc đầu tư, không có lãi từ nguồn vốn của mình. Rồi khi xẩy ra việc BĐS đóng băng bán không ai mua thì lúc đó người dân cũng đành phải chịu thiệt vì sự kém hiểu biết, thiếu tư vấn về luật.

Có thể thấy đây chính là bài học để cho người dân rút ra khi sử dụng nguồn tiền rất lớn mà thiếu hiểu biết về lĩnh vực mua, kinh doanh, đầu tư như vậy.

- Đứng trên cương vị một chuyên gia, ông có lời khuyên gì cho những nhà đầu tư BĐS, người dân tìm mua BĐS trong năm 2013? Dự đoán của ông về thị trường BĐS trong năm tới?

Đối với người kinh doanh BĐS cần tự tìm hướng đi riêng cho mình bằng việc tìm những tư vấn, tìm hiểu từ quốc tế bởi lẽ cái đang xảy ra với chúng ta bây giờ các nước đã xảy ra từ lâu rồi. Với người mua BĐS thi nếu cần và có tài chính vấn nên mua vào lúc này, vì chính lúc này anh được quyền lựa chọn những nơi ưng ý, phù hợp, là cơ hội tốt

Thị trường BĐS năm 2013 vẫn có dấn hiệu suy thoái nhưng nếu chúng ta biết áp dụng giải pháp thích hợp vẫn có thể xoa dịu mức độ trầm trọng và có thể làm khởi sắc thị trường BĐS. Đây cũng là lúc các nhà làm chính sách nhìn lại rút ra bài học để thay đổi, nâng cao công tác quản lý BĐS.