Thứ Năm, 3 tháng 1, 2013

Bất động sản 2013 sẽ khởi sắc

Đó là khẳng định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng khi trao đổi với phóng viên Dân trí trong nhân dịp năm mới 2013.

> Thu hồi đất thực hiện Dự án cải tạo nút giao thông ở Long Biên: Chuyện thật như đùa > Lấy ý kiến nông dân về dự thảo luật Đất đai > Sẽ tiếp tục cạnh tranh mạnh ở phân khúc căn hộ cho thuê

Trao đổi với Dân trí, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho rằng, các nhóm giải pháp tổng thể mà Bộ Xây dựng đề xuất về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản gắn với đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội đã được các Bộ, địa phương, dư luận đồng tình ủng hộ. Thủ tướng Chính phủ cũng đã kết luận và sẽ được ban hành thành Nghị quyết chuyên đề của Chính phủ để tổ chức triển khai thực hiện ngay từ đầu năm 2013.

“Tôi tin rằng, với những giải pháp được đánh giá là trúng và khả thi, cùng với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, sự vào cuộc của các cơ quan quản lý từ cấp Trung ương đến địa phương, sự cố gắng, nỗ lực tự điều chỉnh của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cộng đồng trách nhiệm của các tổ chức tín dụng, cùng với sự hồi phục của kinh tế thế giới, sự ổn định của kinh tế vĩ mô trong nước, lạm phát được kiềm chế, lãi suất tín dụng giảm đến mức hợp lý và đặc biệt là niềm tin của người dân đối với thị trường, chắc chắn thị trường bất động sản năm 2013 sẽ có bước cải thiện, tạo đà cho sự phát triển ổn định vào các năm sau“, Bộ trưởng Dũng nói.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng khẳng định năm nay thị trường bất động sản sẽ khởi sắc

Có nhiều ý kiến cho rằng giải cứu thị trường bất động sản chủ yếu hướng tới doanh nghiệp mà chưa đề cập tới người mua nhà. Bộ trưởng có suy nghĩ gì về nhận xét này ?

Không phải như vậy. Việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã gắn với việc thực hiện Chiến lược nhà ở quốc gia, đặc biệt là có giải pháp cụ thể để phát triển nhà ở xã hội nhằm cân đối cung cầu các sản phẩm nhà ở, phù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân. Làm nhà xã hội chính là một gói kích cầu đa mục đích mà cả người dân, doanh nghiệp và nhà nước đều có lợi.

Ngoài ra, các giải pháp hỗ trợ tăng cầu được coi là giải pháp có tính quyết định để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản trong tình hình hiện nay. Bộ Xây dựng đã đề nghị Chính phủ có gói tín dụng dành cho người mua nhà, theo đó các Ngân hàng thương mại dành tỷ lệ tối thiểu 3% tổng dư nợ tín dụng cho các đối tượng có thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay mua, thuê mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m², giá bán dưới 15 triệu đồng/m² với lãi suất cho vay bằng khoảng 2/3 lãi suất huy động tiết kiệm, thời hạn từ 10-15 năm, phần chênh lệch lãi suất sẽ được giải quyết bằng cho vay tái cấp vốn từ Ngân hàng Nhà nước và hỗ trợ lãi suất từ các địa phương. Nhiều ngân hàng cũng đã cam kết tăng tỷ trọng tín dụng dành cho người mua nhà. Nhiều doanh nghiệp đã chủ động đăng ký, điều chỉnh căn hộ cao cấp, trung cấp xuống căn hộ bình dân hoặc điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở theo hướng tăng nhà ở xã hội.

Như vậy, có thể thấy các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã hướng tới người dân, đặc biệt là các đối tượng có thu nhập thấp có điều kiện cải thiện nhà ở.

Trên thực tế, giá nhà dù đã giảm đáng kể nhưng vẫn quá cao so với thu nhập của người dân thành thị. Với mức giá như vậy, giấc mơ sở hữu ngôi nhà của người dân thành thị vẫn xa vời. Ý kiến Bộ trưởng về vấn đề này thế nào?

Đúng là trong thời gian vừa qua, do nhiều nguyên nhân, giá nhà ở, nhất là tại các đô thị lớn tăng cao, vượt quá khả năng của phần lớn người dân có nhu cầu mua nhà để ở. Để từng bước đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở phù hợpcho các tầng lớp dân cư với mức thu nhập khác nhau, ngày 30/11/2012 Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030.

Chiến lược đã phân định rõ hai loại thị trường nhà ở là nhà ở thị trường hàng hóa và nhà ở thị trường phi hàng hóa để có chính sách điều chỉnh cho phù hợp. Nhà nước có cơ chế, chính sách để thúc đẩy và điều tiết thị trường nhà ở hàng hóa phát triển lành mạnh, đáp ứng nhu cầu cho các đối tượng có khả năng thanh toán theo cơ chế thị trường.

Đồng thời, Nhà nước có cơ chế, chính sách và chủ động phát triển thị trường nhà ở phi hàng hóa (nhà ở xã hội) để giải quyết chỗ ở cho các nhóm đối tượng gặp khó khăn về nhà ở, không đủ khả năng chi trả nhà ở theo cơ chế thị trường. Nhà nước cũng sẽ có chính sách tín dụng dành cho các đối tượng có thu nhập thấp vay để mua, thuê mua nhà ở như tôi đã nói ở trên.

Đầu tháng 12/2012, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội để cụ thể hóa các quan điểm của Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Trong đó, quy định cụ thể về tiêu chuẩn thiết kế và diện tích nhà ở xã hội, các cơ chế hỗ trợ, ưu đãi phát triển nhà ở xã hội; giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội,....

Với việc áp dụng các quy định này cũng như thực hiện các giải pháp thiết kế, công nghệ thi công hợp lý, sử dụng các loại nguyên vật liệu được sản xuất trong nước,....thì giá bán nhà ở xã hội sẽ hạ thấp, phù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân. Ngoài ra, Nghị định cũng quy định về các loại hình nhà ở cho thuê, thuê mua nhà ở nhằm đáp ứng tốt nhất nhu cầu của người dân.

Theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng năm nay giá nhà xã hội sẽ hạ thấp, phù hợp với khả năng thanh toán của người dân

Thời gian gần đây, nhiều chủ đầu tư liên tục giảm giá thương mại. Hiện tại trên thị trường có một số dự án nhà thương mại giá thấp hơn nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội. Nhiều ý kiến lo ngại khi giá nhà thương mại về ngang bằng hoặc thấp hơn nhà thu nhập thấp thì nhà thu nhập thấp sẽ ế, không bán được. Ý kiến Bộ trưởng về nhận định này thế nào ?

Giá nhà thương mại không thể thấp hơn giá nhà xã hội được vì nhà ở thương mại diện tích lớn, chi phí nhiều hơn, nhà ở xã hội thì được hưởng ưu đãi của Nhà nước và kiểm soát giá. Nếu có thấp hơn ở đâu đó thì trường hợp rất cá biệt, chúng ta không nên đưa cái cá biệt để nói về cái phổ biến được. Nếu giá nhà thương mại thấp hơn (giá nhà ở xã hội) thì doanh nghiệp sẽ khó khăn, không có sự phát triển, sẽ kéo theo nền kinh tế khó khăn.

Có ý kiến cho rằng, việc đề xuất quy định Nhà nước mua lại chung cư làm nhà tái định cư rất khó khả thi. Hiện nay, nhà chung cư không bán được thường nằm ở phân khúc trung, cao cấp, vị trí đẹp nên giá thành cao thì người tái định cư với mức thu nhập trung bình sẽ không với đến. Ý kiến Bộ trưởng về vấn đề này như thế nào ?

Hiện nay chúng ta vẫn phải bỏ ngân sách để đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, chứ không phải thêm ngân sách để mua nhà tái định cư. Điều này phụ thuộc vào nhu cầu cụ thể của từng địa phương, từng dự án cụ thể. Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, mặt khác đáp ứng nhu cầu về nhà tái định cư, Bộ Xây dựng đề xuất các địa phương có tồn kho sản phẩm bất động sản lớn, hạn chế tối đa đầu tư từ ngân sách để xây dựng nhà ở tái định cư mà dùng vốn đầu tư đã có trong kế hoạch để mua lại các dự án nhà ở thương mại phù hợp làm nhà tái định cư.

Đương nhiên khi mua thì phải căn cứ nhu cầu, lựa chọn vị trí cụ thể, thiết kế, thi công công trình nhà ở đó phù hợp hoặc có thể điều chỉnh để phù hợp với nhu cầu tái định cư; giá mua cũng phải trên nguyên tắc phù hợp với giá thị trường; trình tự, thủ tục cũng phải đấu giá công khai, minh bạch, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư và của người dân tái định cư.

Thưa Bộ trưởng, nhiều đại biểu Quốc hội và nhân dân vẫn lo ngại về tình trạng lãng phí, thất thoát trong xây dựng, đặc biệt đối với các dự án sử dụng vốn Ngân sách nhà nước. Vậy trong năm 2013 ngành xây dựng có giải pháp hữu hiệu gì để ngăn chặn tình trạng nêu trên ?

Tình trạng lãng phí, thất thoát trong xây dựng cơ bản là một thực tế được nhiều đại biểu Quốc hội và nhân dân quan tâm, đặc biệt đối với các dự án sử dụng vốn Ngân sách nhà nước. Tình trạng này dẫn tới chất lượng công trình bị suy giảm, ảnh hưởng đến hiệu quả dự án đầu tư xây dựng công trình, gây dư luận xấu trong xã hội. Để ngăn chặn, hạn chế tình trạng trên, Bộ Xây dựng đã phối hợp cùng các Bộ ngành triển khai đồng bộ nhiều giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý đầu tư xây dựng, hạn chế thất thoát lãng phí.

Về hoàn thiện cơ chế, chính sách quản lý đầu tư xây dựng: Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ Nghị định về quản lý chất lượng công trình xây dựng với bước đột phá về tư duy quản lý, tăng cường công tác quản lý nhà nước từ “hậu kiểm” như hiện nay sang thực hiện “tiền kiểm” ngay từ khâu thiết kế nhằm hạn chế các vi phạm dẫn đến lãng phí, thất thoát, ảnh hưởng đến chất lượng công trình xây dựng. Nghị định đã làm rõ trách nhiệm của các chủ thể tham gia trong quản lý chất lượng công trình; phân công, phân cấp rõ trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng ở Trung ương và địa phương; bổ sung quy định của pháp luật về thẩm định thiết kế; công khai thông tin năng lực của các nhà thầu; kiểm tra chất lượng công trình trước khi đưa vào sử dụng,....

Đối với thiết kế xây dựng công trình, cơ quan quản lý nhà nước sẽ thẩm tra về an toàn công trình đối với các công trình liên quan đến an toàn cộng đồng, riêng các công trình sử dụng vốn ngân sách nhà nước sẽ thẩm tra sự hợp lý của thiết kế để đảm bảo tiết kiệm chi phí đầu tư. Trong quá trình thi công xây dựng, cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng sẽ kiểm tra công tác nghiệm thu của chủ đầu tư ở các giai đoạn thi công quan trọng và kiểm tra trước khi đưa công trình vào sử dụng.

Bên cạnh đó, thực hiện nhiệm vụ Chính phủ giao, Bộ cũng đang chủ trì nghiên cứu sửa đổi bổ sung Luật Xây dựng, Nghị định về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, Nghị định về hợp đồng trong hoạt động xây dựng; sửa đổi, bổ sung các quy định về xử lý vi phạm của tổ chức, cá nhân trong hoạt động xây dựng. Tập trung chỉ đạo hoàn thiện hệ thống Quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật và định mức kinh tế- kỹ thuật trong hoạt động xây dựng.

Ngoài ra, Bộ cũng thường xuyên tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra việc tuân thủ các quy định của pháp luật về quản lý đầu tư xây dựng; kiểm tra chất lượng công trình, xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật đối với các chủ thể có hành vi vi phạm; chú trọng nâng cao năng lực tổ chức thực hiện dự án của chủ đầu tư, các nhà thầu và chủ quản lý sử dụng công trình.

Xin cảm ơn Bộ trưởng về cuộc trao đổi, chúc Bộ trưởng và ngành xây dựng năm mới sức khỏe, vượt khó thành công.

Thứ Tư, 2 tháng 1, 2013

Bán nhà mặt phố Trần Cung 75m2 X 3 Tầng giá 7,5 tỷ

Bán nhà mặt phố Trần Cung, phố rộng giao giữa đường Phạm Văn Đồng và Hoàng Quốc Việt, gần viện E, trường học, công viên, khu đô thị, tiện kinh doanh, buôn bán, mở văn phòng.

Bán nhà mặt phố Trần Cung, diện tích 75m2 thiết kế xây 3 tầng, mặt tiền rộng 4,76m. Nhà hướng Tây Nam, đường trước nhà rộng 12m.

Bán nhà mặt phố Trần Cung, cần tiền bán gấp giá 7,5 tỷ (có thương lượng) liên hệ 098 990 5678

Dấu ấn FDI trong BĐS: Dự án “tỷ đô” đua nhau nhấn ga

Thị trường chung đóng băng, nhưng nhiều dự án địa ốc“khủng” có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vẫn để lại dấu ấn trong năm 2012.

Những “ông lớn” trở lại

Tại Hà Nội, vào ngày 15/11/2012, Công ty TNHH Phát Triển T.H.T (Hàn Quốc) chính thức động thổ Dự án Khu trung tâm Khu đô thị Tây Hồ Tây với thương hiệu StarLake. Dự án có vốn đầu tư dự kiến 2,5 tỷ USD, do Tập đoàn Daewoo E&C (Hàn Quốc) và Ngân hàng Phát triển Hàn Quốc (KDB) thu xếp vốn.

Đây là dự án bất động sản có vốn FDI lớn nhất được động thổ, xây dựng trong năm 2012 sau thời gian dài chuẩn bị các điều kiện cần thiết.

Đáng chú ý, thay vì tận dụng tối đa diện tích đất để sinh lời như các dự án khác, với tổng diện tích 207,6 ha, Dự án đã dành tới gần 90 ha cho đường giao thông, đường dạo, công viên, cây xanh, hồ điều hòa và chỉ có hơn 72 ha dành cho các công trình thương mại, trung tâm tài chính, văn phòng, các khu chung cư cao tầng, nhà liền kề và biệt thự.

StarLake đặt tiêu chí trở thành một Khu đô thị hiện đại, mang phong cách Hàn Quốc bên bờ Hồ Tây, với điều kiện sống lý tưởng, thân thiện với thiên nhiên, môi trường. Ông Lee Kwon Sang, Tổng giám đốc Công ty TNHH Phát triển T.H.T, đại diện chủ đầu tư cam kết, “sẽ kiến tạo cho Hà Nội một khu đô thị hiện đại, cao cấp nhất Việt Nam”.

Cũng vào cuối tháng 11/2012, tại Trung tâm Thành phố mới Bình Dương, Công ty TNHH Becamex Tokyu đã tổ chức khởi công Khu cao ốc chung cư Sora Gardens I. Đây là dự án thành phần đầu tiên của Dự án Khu đô thị Tokyu Bình Dương (Tokyu Binh Duong Garden City), có tổng vốn đầu tư 1,2 tỷ USD.

Theo Công ty TNHH Becamex Tokyu, cùng với việc gấp rút triển khai xây dựng Dự án này, thời điểm bán căn hộ được dự kiến vào đầu năm 2013 và đến đầu năm 2014 sẽ tiến hành bàn giao căn hộ.

Ông Toshiaki Koshimura, Chủ tịch Tokyu Corporation tin tưởng rằng, Dự án sẽ góp phần đưa Thành phố mới Bình Dương trở thành một khu đô thị tuyệt vời vào năm 2020.

Và những dự án sẽ “về đích” trong năm 2013

Bên cạnh những dự án có bước khởi động rất quan trọng, một số dự án bất động sản tỷ đô khác cũng đang gấp rút hoàn thiện để ra mắt thị trường trong năm 2013.

Vào cuối tháng 10/2012, Công ty Asian Coast Development Limited (ACDL) đến từ Canada, sau khi chính thức công bố việc khởi công xây dựng tòa tháp khách sạn thứ hai ở MGM Grand Hồ Tràm Beach tại Dự án Hồ Tràm Strip đã đồng thời thông báo, tháng 1/2013, tòa khách sạn thứ nhất sẽ chính thức thức khai trương. Dự kiến, trong 10 năm tới, ACDL sẽ đầu tư 4 tỷ USD cho dự án này.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Lloyd Nathan, Tổng giám đốc Điều hành Dự án Hồ Tràm Strip cho biết, trên công trường của dự án luôn có mặt hơn 4.000 lao động tham gia xây dựng.

Cùng với việc đẩy mạnh tiến độ xây dựng sân golf để dự kiến đưa vào hoạt động trong năm 2013, ACLD cũng đang duyệt thiết kế sau cùng cho khu nghỉ dưỡng thứ hai (sẽ do Công ty Pinnacle Entertainment quản lý sau này), có quy mô tương đương MGM Grand Hồ Tràm, gồm 1.200 phòng và các công trình tiện nghi độc đáo.

Một dự án khác là Dự án Khu nghỉ dưỡng phức hợp Laguna Lăng Cô do Tập đoàn Banyan Tree (Singapore) làm chủ đầu tư cũng đang lên kế hoạch mở bán sản phẩm vào quý I/2013. Sau hơn 3 năm triển khai, với mức đầu tư lên đến hơn 200 triệu USD, giai đoạn I của Laguna Lăng Cô đã được hoàn thành.

Dự án Laguna Lăng Cô rộng 280 ha, nằm trên bờ vịnh hình lưỡi liềm, với đường bờ biển dài 3 ki-lô-mét, thuộc Khu kinh tế trọng điểm Chân Mây - Lăng Cô.

Giai đoạn I của Dự án ra mắt vào đầu năm 2013 sẽ bao gồm khách sạn và dịch vụ spa mang thương hiệu Banyan Tree và Angsana, sân golf 18 lỗ, khu dân cư cao cấp, trung tâm hội nghị và khu vui chơi, giải trí.

Qua tiến độ triển khai và động thái của những dự án bất động sản có quy mô rất lớn nêu trên, có thể thấy, bất chấp những khó khăn trong ngắn hạn, chủ đầu tư của các dự án bất động sản đang nỗ lực trong việc triển khai.

Việc tăng tốc, đẩy mạnh triển khai các dự án bất động sản lớn cho thấy, xuyên qua đám mây mù đã tồn tại mấy năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã xuất hiện những vầng sáng phía trước.

Thứ Ba, 1 tháng 1, 2013

Năm 2013, BĐS phía Tây sẽ hút khách hàng châu Âu và Mỹ

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam: Năm 2013, khu vực Hồ Tây vẫn là khu vực ưa thích đối với các chuyên gia nước ngoài có quốc tịch châu Âu và Mỹ. Quận Ba Đình xếp thứ hai về nguồn cung, chủ yếu hướng tới đối tượng khách hàng Nhật Bản.

Cushman&Wakefield Việt Nam (C&W) - công ty bất động sản tư nhân lớn nhất thế giới cung cấp dự báo về thị trường căn hộ dịch vụ 2013 cho Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh.

Theo Cushman&Wakefield, có gần 2.900 căn hộ dịch vụ thuộc 49 dự án cho toàn bộ thị trường Hà Nội. 37% được điều hành bởi các đơn vị quản lý quốc tế về nhà hàng khách sạn như Frasers Hospitality, Sedona, The Ascott, IHG, Accor; 63% còn lại tự quản lý.

Căn hộ hạng A chiếm thị phần lớn nhất, với tỷ trọng lớn hơn nhiều so với căn hộ hạng B và C. Nguồn cung phân hạng này tăng trung bình 28% so với năm trước do nguồn cung bổ sung từ dự án Calidas Landmark 72. Đến khoảng giữa năm 2014, nguồn cung hạng A được dự đoán sẽ tiếp tục tăng với 240 căn hộ thuộc dự án Lotte Center Hanoi được đưa vào hoạt động. Nguồn cung căn hộ hạng B sẽ vẫn không thay đổi so với năm 2011 với tổng cung khoảng gần 900 căn.

Theo Cushman & Wakefield, trong năm 2013 có gần 2.900 căn hộ dịch vụ thuộc 49 dự án cho toàn bộ thị trường Hà Nội

Quận Tây Hồ (khu vực Hồ Tây) vẫn là khu vực ưa thích đối với các chuyên gia nước ngoài có quốc tịch châu Âu và Mỹ. Quận Ba Đình xếp thứ hai về nguồn cung, chủ yếu hướng tới đối tượng khách hàng Nhật Bản. Ngoài ra xu hướng chuyển văn phòng cũng như nơi ở về khu trung tâm mới – khu vực phía Tây Hà Nội vẫn tiếp tục. Trong khi đó các dự án ở quận Hai Bà Trưng có quy mô nhìn chung là nhỏ hơn, 4 trong số 8 dự án ở khu vực này có ít hơn 10 căn hộ.

Cushman&Wakefield dự đoán rằng cạnh tranh về giá thuê và dịch vụ giữa căn hộ dịch vụ và căn hộ mua để cho thuê lại sẽ còn tiếp tục và điều đó sẽ tạo áp lực làm giảm giá thuê.

Đối với thị trường TP.Hồ Chí Minh, có khoảng 3.300 căn hộ dịch vụ thuộc 63 dự án. Trong đó chủ yếu là căn hộ hạng A và B tuy nhiên đây cũng là hai phân hạng có hàng tồn kho nhiều nhất. 70% số căn hộ hạng A và B được điều hành bởi các bên quản lý quốc tế như Sedona, The Ascott, IHG, Phu My Hung, Norfolk Group, The Peninsula Properties. 30% còn lại tự quản lý.

Nguồn cung hạng A vẫn không thay đổi so với cùng kỳ năm trước. 94% tổng cung của phân khúc này tập trung ở khu vực trung tâm và lân cận trung tâm. Trong khi đó nguồn cung căn hộ hạng B tăng khoảng 7% so với cùng kỳ năm trước. Ước tính có khoảng 50% nguồn cung của phân khúc này tập trung ở khu vực trung tâm và lân cận trung tâm.

Quận 1 chiếm thị phần lớn nhất về tổng cung. Người thuê nhà, đặc biệt là người độc thân, thích thuê nhà quanh khu vực trung tâm do yếu tố về địa điểm. Quận 2 và quận 7 xếp thứ hai về nguồn cung. Hai quận này thu hút đối tượng khách hàng là các gia đình do diện tích căn hộ lớn hơn và quanh đó tập trung nhiều trường quốc tế. Nhìn chung nguồn cung ở cả 3 phân hạng tập trung ở khu vực trung tâm, quận 1 và quận 3. Tại các khu đô thị mới như quận 2 và quận 7 không có dự án hạng A nào.

Cushman & Wakefield dự báo giá thuê sẽ ổn định ở phân khúc hạng A và B tại các quận trung tâm nhưng sẽ giảm ở các khu vực còn lại. Công suất phòng trung bình ở tất cả các hạng được kỳ vọng sẽ giảm do ngân sách của khách thuê ngày càng thắt chặt cũng như xu hướng tái định cư vẫn tiếp diễn.

BĐS 2013: Sẽ bắt đầu chu kỳ mới

Dù thừa nhận những khó khăn của năm 2012 tiếp tục sẽ là rào cản cho thị trường, nhưng nhiều chuyên gia đang kỳ vọng, với những giải pháp được cơ quan quản lý đưa ra cũng như những thay đổi tích cực từ phía các chủ đầu tư, thị trường 2013 sẽ diễn biến theo chiều hướng tích cực.

TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc Bộ phận đầu tư Cty Savills VN trong năm 2013 đánh giá rằng thị trường BĐS VN sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức.

Khó khăn cũ, thách thức mới

Theo ông Khương, khó khăn đầu tiên mà các DN phải đối mặt là lãi suất ngân hàng vẫn còn cao. Nguyên nhân là do về cơ bản hầu hết kinh doanh và phát triển BĐS ở VN dựa trên vốn vay ngân hàng là nguồn tài chính chủ đạo, thay vì liên doanh, liên kết để tăng sức mạnh tài chính. Tuy lãi suất đến cuối năm 2012 đã giảm nhưng sau khi trừ chi phí để còn lãi 14 - 15% trả nợ lãi vay ngân hàng đối với các nhà quản trị DN BĐS là khá khó khăn.

Cùng những khó khăn về lãi suất, lượng hàng tồn kho cũng là thách thức không nhỏ đồi với thị trường. Theo số liệu thống kê sơ bộ của hơn 60 DN niêm yết trên sàn chứng khoán Hà Nội và TP HCM, lượng hàng tồn kho trị giá hơn 83.804 tỉ đồng, tăng 6,69% so với cuối năm 2011. Như vậy, số BĐS tồn kho đang chiếm tới 45,84% tổng tài sản của các DN này. Tồn kho lớn đồng nghĩa với những áp lực về tài chính, về chu kỳ quay vòng vốn kinh doanh nên khả năng làn sóng bán tháo sẽ còn tiếp tục tiếp diễn ra.

Thách thức cuối cùng và quan trọng nhất là vấn đề lấy lại niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường. Thực tế thời gian qua đã minh chứng việc các chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết là một nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư đang mang tâm lý bi quan và chán chường, hoang mang, mất niềm tin vào thị trường.

Nuôi hi vọng

Mặc dù phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức nhưng theo nhận định của các chuyên gia, tương lai của thị trường BĐS VN có thể sẽ sáng lên.

Trong chu kỳ BĐS thì đây chính là giai đoạn đầu tư tích lũy tài sản an toàn và có nhiều triển vọng lợi nhuận cao.

Ông Khương cho rằng sau 2 năm đóng băng, đã đến lúc thị trường được kỳ vọng đi lên. Đây được xem là chu kỳ không thể khác. Tuy nhiên, ông Khương cũng cho biết, chỉ có những DN BĐS nào thực sự có chiến lược hợp lý về sản phẩm hướng đến khách hàng mục tiêu mới có thể tồn tại để “đón” quy luật này của thị trường.

Cũng với góc nhìn lạc quan như trên, ông Huỳnh Dư An – TGĐ Cty Hopefluent-Compareal chia sẻ trong năm 2013, nhà đầu tư có thể lạc quan hơn bởi trong chu kỳ BĐS thì đây chính là giai đoạn đầu tư tích lũy tài sản an toàn và có nhiều triển vọng lợi nhuận cao, chắc chắn là an toàn hơn giai đoạn thị trường bùng nổ 2006-2009. Năm 2013, sẽ là năm bản lề quan trọng cho việc bắt đầu hình thành một chu kỳ BĐS mới tại VN.

Theo nhiều chuyên gia, với bản chất của thị trường BĐS VN thì phải mất một thời gian nữa mới đi đúng đường ray của sự phát triển bền vũng. Tuy nhiên, với những giải pháp được các cơ quan quản lý nhà nước liên tục đưa ra và quyết tâm thực hiện trong thời gian tới, những nhà đầu tư trong có thể nuôi hi vọng, bởi trong khó khăn bao giờ cũng có xuất hiện nhiều cơ hội.

Thứ trưởng bộ xây dựng dự đoán BDS 2013

Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng đưa ra dự đoán về BĐS trong năm 2013

“Nhìn lại thị trường BĐS trong năm 2012 theo cá nhân tôi có nhiều điều đáng nói ở đó có sự lo lắng, bàn luận nhưng thiếu đi hành động để rồi “nước xa không cứu được lửa gần”. Chúng ta vẫn chưa tìm ra phương kế giải cứu BĐS” – TS Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tich Tổng hội Xây dưng Việt Nam, nguyên Thứ trưởng thường trực Bộ Xây dựng chia sẻ trong buổi trả lời phỏng vấn độc quyền với báo điện tử Giáo dục Việt Nam xung quanh thị trường BĐS năm 2012.

"Năm 2012, chúng ta bàn luận nhiều về BĐS nhưng hành động thì ít"

Phóng viên: - Thưa TS Phạm Sỹ Liêm, thị trường BĐS năm 2012 có rất nhiều biến động, vậy với ông đâu là dấu ấn đáng để nhớ nhất về thị trường BĐS năm vừa qua? Vì sao?

TS Phạm Sỹ Liêm: Nếu nói ấn tượng là gì thì rất khó chỉ có điều đáng nhớ là chúng ta la lắng, nói năng bàn luận thì nhiều nhưng hành động thì rất ít. Hoặc có hành động nhưng không mang lại hiệu quả nhiều. Bởi vì “nước xa không cứu được lửa gần”. Việc đang cấp bách ở đây mà nói năm ba năm nữa mới giải quyết là việc không ổn như quỹ tiết kiệm nhà ở hình thành và đủ sức tham gia thị trường nhà ở thì còn khá lâu. Thứ hai là chúng ta bỏ quên khâu quản lý BĐS, đáng nhẽ phải coi quản lý BĐS là một bộ phận của thị trường BĐS.

TS Phạm Sỹ Liêm – P.Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam (nguyên Thứ trưởng thường trực Bộ xây dựng)

Thực ra quản lý BĐS là một khu vực kinh doanh nhưng mà ở nước ta hiện nay lại coi đây là dịch vụ công ích. Trên thế giới không ai coi quản lý BĐS là dịch vụ công ích mà ngược lại đây là dịch vụ kinh doanh. Những cái đó để nói rằng thời cơ thị trường BĐS suy thoái mà nếu chúng ta biết biến thách thức thành cơ hội thì cũng có thể giảm nhẹ được khó khăn. Bởi lẽ bao giờ suy thoái cũng là cơ hội để chúng ta rút ra những bài học, chỉnh sửa những sai xót trên thị trường, ví dụ như thị trường môi giới BĐS là một thị trường đáng quan tâm nhưng không ai đứng ra chấn chỉnh.

Người môi giới BĐS vẫn thể hiện là anh “cò” đất, “cò” nhà từ đạo đức, chuyên môn cũng không đảm bảo tốt dẫn đến nhiều vụ lừa đảo BĐS đến từ lực lượng “cò” môi giới này. Đây là thiếu xót của chúng ta, nhìn ra các nước bạn thì họ luôn coi trong vai trò của các nhà môi giới ra rất quan trọng. Trong bức tranh suy thoái của thị trường BDDS tôi vẫn thấy những điểm sáng đáng học tập về việc quản lý như ở các khu đô thị Phú Mỹ Hưng, Bình Dương tại sao các cơ quan quản lý không học tập đưa cách quản lý tại đơn vị này vào áp dụng vào những dự án khác.Tôi hình dung các khu đô thị hiện nay nếu làm tốt các khâu điện đường có tên phố tên phường, để người dân bình thường nhất khi ở cũng có thể kinh doanh ngay tại khu đất mình sử dụng nói cách khác kiếm tiền trên chính mảnh đât mình đang sử dụng mới là điều đáng quý.

Vì vậy ấn tượng về một số mặt thì khó để nói hết nhưng đáng nhẽ cái chúng ta có thể làm được thì lại chỉ nói mà không làm, cái chuyện nói và không làm được thì từ lâu đã có, ngay cả tôi nói cũng có làm được đâu (cười).

- Nhiều người cho rằng chỉ khủng hoảng thị trường BĐS với về với đúng giá trị của nó thể hiện bằng việc có dự án căn hộ với trị giá 10 triệu/ m2 (dự án Đại Thanh) vậy giá bán thị trường BĐS năm 2012 theo ông đã chạm đáy chưa?

Quan niệm giá trị thực là quan niệm phi thị trường, giá và quy luật giá trong thị trường phụ thuộc vào ba yếu tố thứ nhất nó phụ thuộc vào gia thành và lợi nhuận người ta mong đợi. Cái thứ 2 là phụ thuộc vào nhịp độ cung cầu nếu quan hệ cung – cầu cân bằng thì những điều mong đợi ở khâu trước với được mong đợi. Cái thứ ba là phụ thuộc vào quan hệ cạnh tranh, cạnh tranh ở đây có thể là cung cạnh tranh với cung, cầu cạnh tranh với cầu và cung cạnh tranh với cầu.

Nếu cạnh tranh ấy là mạnh mẽ thì giá sẽ được điều chỉnh. Nhưng cho dù đảm bảo cả ba yếu tố trên thì giá cả trên thị trường vẫn là sự thỏa thuận sao cho “thuận mua vừa bán”. Đã là “thuận mua vừa bán” thì không có chuyện đồng tiền thực hay không thực, đồng tiền bỏ ra đâu cũng là đồng tiền thực cả.

Mình quan niệm giá ảo trong thị trường BĐS là không đúng, ví dụ chiếc ô tô Lesxu tại sao nó lại có giá trị lớn hơn gấp nhiều lần so với xe ô tô khác cùng loại? ngoài giá trị vật liệu còn có giá trị thương hiệu mà giá trị thương hiệu thì không đo đếm được nên không thể nói giá ảo hay giá thực trong thị trường BĐS được.

- BĐS năm 2012 chứng kiến những cuộc thâu tóm đình đám, những cuộc thoái vốn của hàng loạt dự án, theo ông đâu là nguyên nhân chính của sự hiện tượng trên?

Thực ra ở các nước trong lúc thị trường BĐS suy thoái, việc thoái vốn thực chất là việc làm tái cơ cấu kinh doanh của một doanh nghiệp. Trước kia cơ cấu kinh doanh của một doanh nghiệp là bao gồm rất nhiều thứ. Nhưng đến giờ anh doanh nghiệp này điều chỉnh lại cơ cấu lại kinh doanh đế đầu tư tập chung vào một số mặt kinh doanh nhất định.

Như tôi thấy ở nhiều nước trên thế giới, nhằm tái cơ cấu cho đơn vị kinh doanh trên thị trường BĐS lúc suy thoái họ lập ra quỹ “tín thác bất động sản”. Đây là quỹ huy động vốn của nhiều đơn vị kinh doanh BĐS nhỏ lẻ muốn tham gia kinh doanh BĐS nhưng ít vốn. Nhân lúc thị trường BĐS suy thoái, các đơn vị tìm cách bán BĐS thu hồi vốn thì số tiền quỹ này sẽ được sử dụng để mua lại những dự án đó, đê tiếp tục đầu tư. Sau đó họ cho thuê theo giá thị trường từ đó họ thu lãi và số tiền lãi này sẽ trả lại cho các đơn vị góp vốn.

Thị trường BĐS năm 2012 là bức tranh tối mầu

Theo tôi đây có thể là cách cứu vãn thị trường BĐS vì quan trọng là tìm người mua mà một đơn vị nhỏ lẻ không thể có đủ tiềm lực tài chính để mua BĐS mà cần có sự gắn kết, để tìm nguồn cầu giải cứu BĐS.

"BĐS năm 2013: Nếu không hành động ngay sẽ nguy hơn"

- Vừa qua, chính phủ có rất nhiều phương sách thị trường BĐS được đưa ra cụ thể nhà nước đưa ra các chính sách như: giảm, giãn thuế, cho nợ tiền sử dụng đất, chia nhỏ căn hộ… Rồi đến việc các ngân hàng vào cuộc nhưng thị trường BĐS vẫn chưa có chuyển biến gì mới, theo ông chúng ta cần làm gì để giải cứu BĐS trước mắt?

Tôi xin nói thẳng tất cả những giải pháp trên chỉ là giúp bên cung mà nguy cơ dẫn đến bên cung cho thị trường BĐS chính là bên cầu chứ không phải tiền thuế, hay tiền sử dụng đất…bởi thực chất nhà vẫn chưa bán được sao có thể nói chuyện thuế. Vấn đề lúc này là chúng ta phải cân bằng lại quan hệ cung – cầu mới là cách cứu thị trường BĐS. Nhiều ý kiến hay được đưa ra như mua nhà để tái định cư, mua nhà cho người thu nhập thấp…tất cả cách đó chu quy lại là lấy tiền nhà nước để thêm một vai “cầu” trong thị trường BĐS nhưng lượng tiền nhà nước cũng có hạn, chỉ giúp BĐS một phần, chưa thể cứu nổi thị trường BĐS.

Vì vậy động tác trên chỉ là phương kế nhàn châm ngòi, kích thức sức mua BĐS chứ chưa thể cứu được thị trường BĐS. Qua đây tôi cũng cho rằng cách giải cứu thị trường BĐS bằng việc giảm lại xuất ngân hàng xuống 5% là không ổn bởi lẽ tiền không của ngân hàng, thực chất tiền này là nguồn huy động từ người dân và xã hội nên huy động lãi xuất cao mà cho đơn vị kinh doanh BĐS vay lãi xuất thấp thì số tiền chênh lệch kia ai bù lại?

Nhưng dẫu sao ta phải hiểu cần cứu được thị trường BĐS vì khi đó là ta đã cứu được nền kinh tế quốc dân, vì thị trường BĐS kéo theo nhiều thị trường khác tăng hoặc giảm theo như thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường nội thất…

Theo TS Phạm Sỹ Liêm cần kích cầu để giả cứu thị trường BĐS năm 2012

- Nhiều người cho rằng, bức tranh BĐS 2,3 năm tới cũng không sáng sủa hơn, theo ông nhận định này có quá bi quan?

Tôi cho ràng thị trường BĐS là nhiệt kế của nền kinh tế quốc dân, mà hiện tại nền kinh tế chưa có bước khởi sắc thì BĐS cũng chưa có bước khởi sắc là điều đương nhiên. Như vậy trong thời gian tới chúng ta phải nhìn vào bức tranh tổng thể của nền kinh tế quốc dân để nói đến thị trường BĐS còn giờ vẫn là quá sớm

- Với những người đã mua nhà và bị chiếm dụng vốn tại những dự án đang bị đóng băng, kiện cáo hiện nay, ông nói gì với họ?

Cái này là lỗi ở cả hai phía khi người dân và nhà đầu tư kinh doanh BĐS đưa hình thức góp vốn, một hình thức không có sơ sở pháp lý. Một kiểu góp vốn mà người góp vốn (người dân) không biết nguồn vốn mình bỏ ra đầu tư vào đâu? Không được bàn bạc việc đầu tư, không có lãi từ nguồn vốn của mình. Rồi khi xẩy ra việc BĐS đóng băng bán không ai mua thì lúc đó người dân cũng đành phải chịu thiệt vì sự kém hiểu biết, thiếu tư vấn về luật.

Có thể thấy đây chính là bài học để cho người dân rút ra khi sử dụng nguồn tiền rất lớn mà thiếu hiểu biết về lĩnh vực mua, kinh doanh, đầu tư như vậy.

- Đứng trên cương vị một chuyên gia, ông có lời khuyên gì cho những nhà đầu tư BĐS, người dân tìm mua BĐS trong năm 2013? Dự đoán của ông về thị trường BĐS trong năm tới?

Đối với người kinh doanh BĐS cần tự tìm hướng đi riêng cho mình bằng việc tìm những tư vấn, tìm hiểu từ quốc tế bởi lẽ cái đang xảy ra với chúng ta bây giờ các nước đã xảy ra từ lâu rồi. Với người mua BĐS thi nếu cần và có tài chính vấn nên mua vào lúc này, vì chính lúc này anh được quyền lựa chọn những nơi ưng ý, phù hợp, là cơ hội tốt

Thị trường BĐS năm 2013 vẫn có dấn hiệu suy thoái nhưng nếu chúng ta biết áp dụng giải pháp thích hợp vẫn có thể xoa dịu mức độ trầm trọng và có thể làm khởi sắc thị trường BĐS. Đây cũng là lúc các nhà làm chính sách nhìn lại rút ra bài học để thay đổi, nâng cao công tác quản lý BĐS.